２０１０年１１月２０日福建省人民政府印发《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见》（闽政［２０１０］２７号），要求大力推进我省“三旧”改造。

　　一、“三旧”改造的目的

　　福建山地丘陵多，平地少，土地资源供需矛盾日益突出，需要转变土地利用方式，从外延式增量扩张向内涵式存量挖潜转变，大力盘活存量土地。同时，我省一些地方旧厂房建筑容积率低、产业配套水平低，大量废弃、低效、闲置的工业厂房用地与现有城市功能布局越来越不协调，需要释放潜能，进行“二次”开发。

　　二、改造用地范围：

　　（一）按城乡规划需改变用途的用地；

　　（二）土地利用效率低和不符合安全生产、环保要求的工业用地；

　　（三）国家产业政策规定禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；

　　（四）规划确定要改造的不具有保留价值的各类建设用地。

　　“三旧”改造土地要求是建设用地，原则上不得将农用地、未利用地列入，要防止“三旧”改造土地范围随意扩大。

　　三、“三旧”改造实施主体和改造方式

　　（一）政府实施土地收储出让：政府依法收储土地，然后以招标、拍卖或挂牌方对外出售。“三旧”改造地块拟用于经营性商品住宅的，应由政府收储土地后以招标、拍卖或挂牌出让的方式供地。另一方面的含义是：不拟用于经营性商品住宅的，可以不由政府收储土地后以招标、拍卖或挂牌出让的方式供地。也就是说，如果“三旧”改造地块拟用于写字楼、商业、酒店、保障性住房等非经营性商品住宅的，可以不由政府收储。

　　（二）国有土地使用单位依法开展改造：原土地使用单位可作为实施主体申请改造建设，但需要符合城乡规划和土地利用总体规划，并向市、县（区）人民政府报批。其他投资者可与原土地使用单位签订联合改造协议进行合作投资。

 　　（三）农村集体建设用地依法改造。农村集体经济组织可作为实施主体，对农民集体所有土地上的“三旧”用地进行改造。

　　 四、“三旧”改造实施步骤

　　（一）调查摸底。

　　（二）编制规划。

　　（三）制订方案。　　

　　（四）搬迁安置。搬迁安置事关土地使用权人、房屋所有权人的切身利益。搬迁安置方案应充分征询搬迁安置对象的意见，达成一致意见后才可实施改造。搬迁安置程序不合法、补偿不到位、被搬迁人居住条件未得到保障的，不得动工建设。假如你有一套旧厂房，政府欲对你的旧厂房征收拆迁，政府应充分征询你的意见，达成一致意见后才可实施，并且搬迁安置程序不合法、补偿不到位的，不得动工建设。旧厂房被拆迁的安置与补偿得到保障。

　　（五）实施改造。对实施主体而言，要按基本建设程序和有关规定具体组织实施；对有关主管部门而言，应开辟“绿色通道”，按规定及时办理规划许可及相关审查批准手续。 开辟“绿色通道”方便旧厂房改造与投资办事过程中各项工作的顺利快捷进行。

　　 五、“三旧”改造扶持政策

　　（一）合理制定收储补偿标准。政府实施土地收储的补偿标准由土地储备机构与土地使用权人协商确认。市、县（区）人民政府可以根据“三旧”改造地块的区位、用途、土地等别等制定具体办法，明确土地收储的范围、补偿标准和方式、安置办法等内容。这里最重要的是“补偿标准由土地储备机构与土地使用权人协商确认”，而不是由政府地储备机构单方面确认。旧厂房被拆迁人对补偿标准拥有发言权。

　　（二）优先提供搬迁安置用地。搬迁安置用地根据不同情形，可采取划拨、协议出让、招标拍卖挂牌出让或使用集体土地等多种方式提供。另一方面的含义是：搬迁安置用地可不以招标拍卖或挂牌方式供地。

　　（三）积极支持集体建设用地复垦和流转。在农村集体建设用地上开展“三旧”改造，复垦为耕地的，新增耕地每亩补助１．８万元。

　　（四）引导原土地使用单位按规划改造。对纳入“三旧”改造的地块，实施方案经批准允许自行改造的，支持给予办理相关土地变更手续。对使用原属划拨国有土地的，改变用途后如不符合《划拨用地目录》，可补办出让手续，补签土地出让合同，经评估后依法补交土地出让金；使用原属农民集体所有土地的，可以继续保留原所有权性质，也可申请征收为国有，然后按规定划拨或有偿协议出让给原土地使用单位继续使用。也就是说，旧厂房业主可变更旧厂房土地性质并进行改造，但需补交土地出让金。这样旧厂房产权性质就可变成写字楼、酒店、商业等性质，其价值也将随产权性质的更变而大幅跃升。

　　（五）扶持发展新兴产业。允许符合条件的原土地使用单位将出让方式取得的工业用地，签订补充合同后改变用途作为商业服务等用途，并且规定了利用现有工业厂房用地举办信息服务、研发设计、创意文化、仓储物流以及其他新兴产业的，可以不办理土地用途变更手续。为扶持新兴产业，政府支持将旧厂房使用功能改变用作信息服务、研发设计、创意文化、仓储物流以及其他新兴产业的商业服务用途，且不用补交土地出让金和办理土地变更手续。这样，旧厂房的工业用途功能变成商业用途功能，其使用价值大幅提高，租金自然大幅提高。

　　（六）积极鼓励提高土地利用率。工业用地在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地出让金。这对旧厂房投资者是条极大利好政策。提高土地利用率和增加容积率就是可以在原来厂房和土地上加盖房子，增加建筑面积却不用增补土地款。假如原来10000平米的产房，加盖3000平米面积，除建筑成本每平米1000元外，按市场价每平米3500元计算，就增加建筑面积一项就可获3000*（3500-1000）=7500万元。这是多大的投资回报！如果再将改造后的厂房改作写字楼、酒店、商业的用途，其投资回报更高。